Qui pai quoi charges de copropriété bâtiments séparés
> Immobilier
Posté le Le 17/02/2023 à 11:28
Bonjour,
Pourriez-vous m'expliquer qui paie quoi, et dans ces conditions pourquoi le syndic a appliqué un calcul des charges unique aux tantièmes de chaque copropriétaire alors que le règlement de la copropriété est bien distinct sur les bâtiments.
Les habitants du bâtiments ont leurs parties communes, et celui du bâtiment C est seul, le bâtiment B étant un garage.
Voici le descriptif du règlement.
DESIGNATION PAR NIVEAUX
- DESCRIPTION DU BATIMENT A
. SOUS-SOL:
II comprend:
La cage d'escalier provenant du rez-de-chaussée et le dégagement permettant de desservir les lots privatifs situés à ce niveau.
Toutes ces parties sont des parties communes générales de la copropriété, dont l'accès s'effectue par l'escalier provenant du rez-de-chaussée.
Le sous-sol est composé de six caves, constituées d'une seule pièce dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le dégagement, est une partie commune générale de la copropriété.
. REZ-DE-CHAUSSEE :
II comprend:
Le hall d'entrée dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant directement sur la rue X, la cage d'escalier permettant d'accéder l'étage inférieur et aux étages supérieurs, la palier d'étage desservant les lots privatifs situés ce niveau, le local technique.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A
Le porche ouvrant directement sur la rue X et desservant les garages situés dans le bâtiment A ainsi que les batiments B et C et la cour, est une partie commune générale de la copropriété.
Un local professionnel, constitué de deux salles à manger, d'une cuisine, d'une salle d'eau et d'un WC.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant directement sur la rue X, mais egalement par une autre porte ouvrant sur le hall d'entrée de l'immeuble, est une partie commune du bâtiment A.
Un garage, constitué d'un local et d'un WC.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant directement sur la rue X mais également par une autre porte ouvrant sur le porche, partie commune générale de la copropriété.
Un garage, constitué d'un local unique dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le porche, partie commune générale de la copropriété.
. PREMIER ETAGE :
II comprend:
La cage d'escalier provenant de l'étage inférieur et desservant les étages supérieurs et le palier d'étage desservant les lots privatifs situés à ce niveau.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A.
Un appartement constitué de deux chambres, d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains avec WC, de deux placards, d'un dégagement et d'une entrée.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du batiment A.
Un appartement constitué de deux chambres, d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'un WC, de deux placards, d'un dégagement et d'une entrée.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du batiment A.
. DEUXIEME ETAGE:
II comprend:
La cage d'escalier provenant de l'étage inférieur et desservant les étages supérieurs et le palier d'étage desservant les lots privatifs situés à ce niveau.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du batiment A.
Un appartement constitué de deux chambres, deux salons, une cuisine, une salle de bains, un WC, deux placards, d'un dégagement, une entrée et un balcon.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du batiment A.
Un appartement constitué d'une chambre, d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle de bains avec WC.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du bâtiment A.
. NIVEAU COMBLES :
II comprend:
La cage d'escalier provenant des étages inférieurs, le palier d'étage et les combles perdus.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A.
DESCRIPTION DU BATIMENT B
. REZ-DE-CHAUSSEE :
II comprend:
Un garage, constitué d'un seul local dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant sur la zone de circulation, partie commune générale de la copropriété.
- DESCRIPTION DU BATIMENT C
. SOUS-SOL:
. REZ-DE-CHAUSSEE :
. PREMIER ETAGE
. NIVEAU COMBLES :
Aucune partie commune générale de la copropriété.
- DESCRIPTION DE LA COUR
Elle comprend :
La partie de cour à usage de circulation et de stationnement et comportant un local poubelles.
Elle dessert les lots privatifs de stationnement et les batiments B et C.
Cette partie de cour est une partie commune générale de la copropriété; dont l'accès s'effectue par le porche ouvrant sur la rue X..
Des stationnements, constitués d'une place de stationnement pour véhicule dont l'accès s'effectuent par la partie commune de la cour.
SECTION II - CHARGES SPECIALE$
A-CHARGES AFFERENTES A CHACUN DES BATIMENTS
1°- DEFINITION
Elles comprennent :
Les frais de reparations de toute nature, grosses ou mineures à faire aux canalisations d'eau, d'électricité et à celles d'écoulement conduisant les eaux ménagères et usées au tout à l'égout (sauf les parties à l'intérieur d'un local privatif affectées à l'usage exclusif dudit local), mais seulement pour le batiment concerné.
Tous les frais d'entretien et de reparation de gros oeuvre et de second oeuvre, y compris les frais de reconstruction du bâtiment concerné telles que définies ci-dessus.
2° - REPARTITION
ll est établi en annexe des présentes un compte particulier des charges ci• dessus définies faisant l'objet d'une répartition entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés dans la proportion que détiendra chacun des lots concernés dans ces parties communes spéciales.
B-CHARGES AFFERENTES A LA CAGE D'ESCALIERS AU BATIMENT A
1° - DEFINITION
I - Pour les escaliers :
Les dépenses de ravalement intérieur concernant les cages d'escaliers et leurs paliers.
Les dépenses d'entretien et de réfection des marches d'escaliers.
II-Pour les couloirs :
Les dépenses d'entretien et de refection des plafonds, sols et murs, et ce même pour les appartements non desservis par le couloir objet des travaux.
2° - REPARTITION
ll est établi en annexe des présentes un compte particulier des charges ci• dessus définies faisant l'objet d'une répartition entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés dans la proportion que détiendra chacun des lots concernés dans ces parties communes spéciales..
Que veut dire les charges générales comprennent toutes les dépenses afférentes, directement ou indirectement, aux parties communes générales ?
Si je comprends bien les charges générales sont calculés uniquement sur les parties communes générales et en aucun sur les parties communes de chaque bâtiment.
Donc le copropriétaire du bâtiment C qui lui est seul dans le bâtiment C, n'a pas à payer les charges liées au bâtiment A et doit payer uniquement des charges sur les parties communes générales.
Merci pour votre réponse.
Pourriez-vous m'expliquer qui paie quoi, et dans ces conditions pourquoi le syndic a appliqué un calcul des charges unique aux tantièmes de chaque copropriétaire alors que le règlement de la copropriété est bien distinct sur les bâtiments.
Les habitants du bâtiments ont leurs parties communes, et celui du bâtiment C est seul, le bâtiment B étant un garage.
Voici le descriptif du règlement.
DESIGNATION PAR NIVEAUX
- DESCRIPTION DU BATIMENT A
. SOUS-SOL:
II comprend:
La cage d'escalier provenant du rez-de-chaussée et le dégagement permettant de desservir les lots privatifs situés à ce niveau.
Toutes ces parties sont des parties communes générales de la copropriété, dont l'accès s'effectue par l'escalier provenant du rez-de-chaussée.
Le sous-sol est composé de six caves, constituées d'une seule pièce dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le dégagement, est une partie commune générale de la copropriété.
. REZ-DE-CHAUSSEE :
II comprend:
Le hall d'entrée dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant directement sur la rue X, la cage d'escalier permettant d'accéder l'étage inférieur et aux étages supérieurs, la palier d'étage desservant les lots privatifs situés ce niveau, le local technique.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A
Le porche ouvrant directement sur la rue X et desservant les garages situés dans le bâtiment A ainsi que les batiments B et C et la cour, est une partie commune générale de la copropriété.
Un local professionnel, constitué de deux salles à manger, d'une cuisine, d'une salle d'eau et d'un WC.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant directement sur la rue X, mais egalement par une autre porte ouvrant sur le hall d'entrée de l'immeuble, est une partie commune du bâtiment A.
Un garage, constitué d'un local et d'un WC.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant directement sur la rue X mais également par une autre porte ouvrant sur le porche, partie commune générale de la copropriété.
Un garage, constitué d'un local unique dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le porche, partie commune générale de la copropriété.
. PREMIER ETAGE :
II comprend:
La cage d'escalier provenant de l'étage inférieur et desservant les étages supérieurs et le palier d'étage desservant les lots privatifs situés à ce niveau.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A.
Un appartement constitué de deux chambres, d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains avec WC, de deux placards, d'un dégagement et d'une entrée.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du batiment A.
Un appartement constitué de deux chambres, d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'un WC, de deux placards, d'un dégagement et d'une entrée.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du batiment A.
. DEUXIEME ETAGE:
II comprend:
La cage d'escalier provenant de l'étage inférieur et desservant les étages supérieurs et le palier d'étage desservant les lots privatifs situés à ce niveau.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du batiment A.
Un appartement constitué de deux chambres, deux salons, une cuisine, une salle de bains, un WC, deux placards, d'un dégagement, une entrée et un balcon.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du batiment A.
Un appartement constitué d'une chambre, d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle de bains avec WC.
L'accès s'effectue par une porte ouvrant sur le palier de ce niveau, partie commune aux copropriétaires du bâtiment A.
. NIVEAU COMBLES :
II comprend:
La cage d'escalier provenant des étages inférieurs, le palier d'étage et les combles perdus.
Toutes ces parties sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A.
DESCRIPTION DU BATIMENT B
. REZ-DE-CHAUSSEE :
II comprend:
Un garage, constitué d'un seul local dont l'accès s'effectue par une porte ouvrant sur la zone de circulation, partie commune générale de la copropriété.
- DESCRIPTION DU BATIMENT C
. SOUS-SOL:
. REZ-DE-CHAUSSEE :
. PREMIER ETAGE
. NIVEAU COMBLES :
Aucune partie commune générale de la copropriété.
- DESCRIPTION DE LA COUR
Elle comprend :
La partie de cour à usage de circulation et de stationnement et comportant un local poubelles.
Elle dessert les lots privatifs de stationnement et les batiments B et C.
Cette partie de cour est une partie commune générale de la copropriété; dont l'accès s'effectue par le porche ouvrant sur la rue X..
Des stationnements, constitués d'une place de stationnement pour véhicule dont l'accès s'effectuent par la partie commune de la cour.
SECTION II - CHARGES SPECIALE$
A-CHARGES AFFERENTES A CHACUN DES BATIMENTS
1°- DEFINITION
Elles comprennent :
Les frais de reparations de toute nature, grosses ou mineures à faire aux canalisations d'eau, d'électricité et à celles d'écoulement conduisant les eaux ménagères et usées au tout à l'égout (sauf les parties à l'intérieur d'un local privatif affectées à l'usage exclusif dudit local), mais seulement pour le batiment concerné.
Tous les frais d'entretien et de reparation de gros oeuvre et de second oeuvre, y compris les frais de reconstruction du bâtiment concerné telles que définies ci-dessus.
2° - REPARTITION
ll est établi en annexe des présentes un compte particulier des charges ci• dessus définies faisant l'objet d'une répartition entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés dans la proportion que détiendra chacun des lots concernés dans ces parties communes spéciales.
B-CHARGES AFFERENTES A LA CAGE D'ESCALIERS AU BATIMENT A
1° - DEFINITION
I - Pour les escaliers :
Les dépenses de ravalement intérieur concernant les cages d'escaliers et leurs paliers.
Les dépenses d'entretien et de réfection des marches d'escaliers.
II-Pour les couloirs :
Les dépenses d'entretien et de refection des plafonds, sols et murs, et ce même pour les appartements non desservis par le couloir objet des travaux.
2° - REPARTITION
ll est établi en annexe des présentes un compte particulier des charges ci• dessus définies faisant l'objet d'une répartition entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés dans la proportion que détiendra chacun des lots concernés dans ces parties communes spéciales..
Que veut dire les charges générales comprennent toutes les dépenses afférentes, directement ou indirectement, aux parties communes générales ?
Si je comprends bien les charges générales sont calculés uniquement sur les parties communes générales et en aucun sur les parties communes de chaque bâtiment.
Donc le copropriétaire du bâtiment C qui lui est seul dans le bâtiment C, n'a pas à payer les charges liées au bâtiment A et doit payer uniquement des charges sur les parties communes générales.
Merci pour votre réponse.
Posté le Le 17/02/2023 à 14:07
Bonjour,
Sur quoi porte le calcul du syndic ? Sur certaines dépenses comme des travaux hors budget ? Sur l’ensemble des dépenses constatée en fin d’exercice ? Sur un appel de provision ?
Sur quoi porte le calcul du syndic ? Sur certaines dépenses comme des travaux hors budget ? Sur l’ensemble des dépenses constatée en fin d’exercice ? Sur un appel de provision ?
Posté le Le 17/02/2023 à 14:12
Bonjour,
Le syndic a engloblé toutes les charges communes générales et les charges spéciales en "un pot commun charges communes générales". Exemples nettoyage du bâtiment A, électricité, charges travaux etc......
Alors que le règlement de copropriété est clair, chacun ses charges notamment pour le bâtiment A copropriétaires du bâtiment A.
Charges générales concernent les parties communes générales.
Indiqué sur le règlement mais le syndic s'en moque totalement.
Merci à vous
Le syndic a engloblé toutes les charges communes générales et les charges spéciales en "un pot commun charges communes générales". Exemples nettoyage du bâtiment A, électricité, charges travaux etc......
Alors que le règlement de copropriété est clair, chacun ses charges notamment pour le bâtiment A copropriétaires du bâtiment A.
Charges générales concernent les parties communes générales.
Indiqué sur le règlement mais le syndic s'en moque totalement.
Merci à vous
Posté le Le 17/02/2023 à 15:22
Le syndic doit bien sûr appliquer le règlement de copropriété.
Une telle répartition devrait être sanctionnée par un refus d’approbation des comptes par l’assemblée générale.
Syndic professionnel ? Que dit le conseil syndical ?
Une telle répartition devrait être sanctionnée par un refus d’approbation des comptes par l’assemblée générale.
Syndic professionnel ? Que dit le conseil syndical ?
Posté le Le 17/02/2023 à 15:26
Bonjour,
Il faut demander l'application des grilles de charges spéciales par courrier RAR, puis si nécessaire au tribunal.
Vous pouvez vous grouper entre copropriétaires lésés pour vous partager les frais de procédure qu'il faudra de toute façon avancer.
Il faut demander l'application des grilles de charges spéciales par courrier RAR, puis si nécessaire au tribunal.
Vous pouvez vous grouper entre copropriétaires lésés pour vous partager les frais de procédure qu'il faudra de toute façon avancer.
Posté le Le 17/02/2023 à 15:28
Bonjour,
Le syndic professionnel est de mèche avec les copropriétaires du bâtiment A. Plus nombreux, ils sont intérêts à suivre cette position frauduleuse. En effet, faire supporter toutes les charges spéciales du bâtiment A sur le dos de copropriétaire du bâtiment C qui n'a rien à voir avec ce bâtiment, est une action qui arrange bien les autres copropriétaires.
Le copropriétaire supporte ces frais depuis 2015, il vient de s'en appercevoir en lisant le règlement de copropriété.
Le syndic lui répond c'est comme ça depuis 2015, il fallait vous réveiller avant.
Etonnant, qu'en pensez-vous, je pense qu'il va devoir saisir la justice dans ces conditions.
Le syndic professionnel est de mèche avec les copropriétaires du bâtiment A. Plus nombreux, ils sont intérêts à suivre cette position frauduleuse. En effet, faire supporter toutes les charges spéciales du bâtiment A sur le dos de copropriétaire du bâtiment C qui n'a rien à voir avec ce bâtiment, est une action qui arrange bien les autres copropriétaires.
Le copropriétaire supporte ces frais depuis 2015, il vient de s'en appercevoir en lisant le règlement de copropriété.
Le syndic lui répond c'est comme ça depuis 2015, il fallait vous réveiller avant.
Etonnant, qu'en pensez-vous, je pense qu'il va devoir saisir la justice dans ces conditions.
Posté le Le 17/02/2023 à 16:41
Bonsoir,
Le problème c'est que dans cette copropriété il n'y a jamais eu de comptabilité séparée..c'était un copropriété familiale et le syndic bénévole tenait une compta unique sans tenir compte des différences entre bâtiments..le syndi pro a repris le dossier en l'état sans même s'inquiéter des règles fixées dans le règlement, entre temps les lots par bâtiments se sont vendus et là la situation est conflictuelle.
Le coprorpiétaire le plus lésé est celui du bâtiment C (tout seul) qui voit les charges spéciales du bâtiment à sa charge aussi. Il va devoir je suppose saisir la justice.
Il fait le bonheur des autres copropriétaires du A puisqu'il paie par répartitions une grande partie de leurs charges.
Il va devoir je suppose demander au Juge qu'il soit retiré de ces charges spéciales qui concernent uniquement les copropriétaires du bâtiment A.
Le problème c'est que dans cette copropriété il n'y a jamais eu de comptabilité séparée..c'était un copropriété familiale et le syndic bénévole tenait une compta unique sans tenir compte des différences entre bâtiments..le syndi pro a repris le dossier en l'état sans même s'inquiéter des règles fixées dans le règlement, entre temps les lots par bâtiments se sont vendus et là la situation est conflictuelle.
Le coprorpiétaire le plus lésé est celui du bâtiment C (tout seul) qui voit les charges spéciales du bâtiment à sa charge aussi. Il va devoir je suppose saisir la justice.
Il fait le bonheur des autres copropriétaires du A puisqu'il paie par répartitions une grande partie de leurs charges.
Il va devoir je suppose demander au Juge qu'il soit retiré de ces charges spéciales qui concernent uniquement les copropriétaires du bâtiment A.
Posté le Le 17/02/2023 à 16:44
Ce copropriétaire devrait prendre un avocat pour saisir le tribunal et récupérer le trop perçu.
La prescription est de 5 ans.
La prescription est de 5 ans.
Posté le Le 17/02/2023 à 16:47
Ce copropriétaire est effectivement en droit de saisir la justice. Il peut le faire et demander un remboursement de ce qu’il a trop payé sur les dix dernières années à condition d’assigner le syndicat des copropriétaires avant le 25 novembre. A partir de cette date, le délai de prescription sera réduit à cinq ans.
Auparavant il faudrait toutefois qu’il fasse le calcul de ce qu’il a trop payé et adresse au syndic une demande de remboursement sur le fondement de l’article 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 : L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Cela lui donne même le droit de déduire des sommes qu’il doit au syndicat le montant des trop payés. Si le syndic n’est pas d’accord, ce sera au syndic de saisir le tribunal. Si le copropriétaire en question ne s’est pas trompé dans son calcul, le tribunal ne pourra que lui donner gain de cause. Mais attention à la réduction du délai de prescription : le copropriétaire a peut-être intérêt à assigner le syndicat avant le 25 septembre pour ne pas perdre son droit à remboursement sur les années -10 à -5. C’est à voir en fonction du montant de la somme en litige.
L’avocat n’est pas obligatoire. Si le copropriétaire du bâtiment C est en mesure de produire des comptes clairs en se justifiant sur le règlement de copropriété et l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, il n’en a pas besoin.
Auparavant il faudrait toutefois qu’il fasse le calcul de ce qu’il a trop payé et adresse au syndic une demande de remboursement sur le fondement de l’article 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 : L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Cela lui donne même le droit de déduire des sommes qu’il doit au syndicat le montant des trop payés. Si le syndic n’est pas d’accord, ce sera au syndic de saisir le tribunal. Si le copropriétaire en question ne s’est pas trompé dans son calcul, le tribunal ne pourra que lui donner gain de cause. Mais attention à la réduction du délai de prescription : le copropriétaire a peut-être intérêt à assigner le syndicat avant le 25 septembre pour ne pas perdre son droit à remboursement sur les années -10 à -5. C’est à voir en fonction du montant de la somme en litige.
L’avocat n’est pas obligatoire. Si le copropriétaire du bâtiment C est en mesure de produire des comptes clairs en se justifiant sur le règlement de copropriété et l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, il n’en a pas besoin.
Posté le Le 17/02/2023 à 17:04
Merci à tous pour vos informations utiles. Bonne soirée.
Posté le Le 17/02/2023 à 17:29
Précisions sur le délai de prescription :
Il est fixé à l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Cet article fixait le délai de prescription des actions personnelles en matière de copropriété à dix ans.
Il a été modifié par la loi 2018-2021 du 23 novembre 2018 publiée au journal officiel du 24 novembre 2018 qui a réduit le délai de prescription à cinq ans.
La loi s’applique dès le lendemain de sa publication mais n’est pas rétroactive. Elle ne s’applique pas aux faits antérieurs à son entrée en vigueur de sorte que les créances exigibles antérieures au 25 novembre 2018 ne sont prescrites que selon les termes de la loi en vigueur antérieurement à cette date, soit par dix ans, sans toutefois que la nouvelle durée du délai de prescription (5 ans) comptée à partir du 25 novembre 2018, ne soit atteinte, ce qui arrivera le 25 novembre 2023.
Il est fixé à l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Cet article fixait le délai de prescription des actions personnelles en matière de copropriété à dix ans.
Il a été modifié par la loi 2018-2021 du 23 novembre 2018 publiée au journal officiel du 24 novembre 2018 qui a réduit le délai de prescription à cinq ans.
La loi s’applique dès le lendemain de sa publication mais n’est pas rétroactive. Elle ne s’applique pas aux faits antérieurs à son entrée en vigueur de sorte que les créances exigibles antérieures au 25 novembre 2018 ne sont prescrites que selon les termes de la loi en vigueur antérieurement à cette date, soit par dix ans, sans toutefois que la nouvelle durée du délai de prescription (5 ans) comptée à partir du 25 novembre 2018, ne soit atteinte, ce qui arrivera le 25 novembre 2023.
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