Rétraction vendeur après signature offre d'achat

Bonjour

Nous avons signé une offre d'achat pour la vente de notre bien immobilier avec un acquéreur.
La pompe à chaleur a récemment lâché et nous avons averti l'acquéreur qu'elle serait changée avant la vente ( à notre charge). Mon conjoint est plombier chauffagiste de son métier pour un pavillonneur et par conséquent il va procéder lui même au changement de la pompe. nous avons fourni les caractéristiques de la pompe qui sera posée et une entreprise viendra pour la mise en service de celle ci.
Lors de la signature du compromis chez le notaire, l'acquéreur "exige" que la nouvelle PAC soit posée par un professionnel;
nous avons refusé de signer le compromis car nous n'arrivons pas à nous mettre d'accord sur cette clause et sur la clause d'exonération de garantie des vices cachés (celle qui stipule que l'acheteur acquiert le bien "en l'état" ( il s'agit d'une vielle maison) et renonce à tout recours contre le vendeur en cas de découverte de vices cachés après la signature)

Sur le rapport de conformité de la fosse septique qui stipule la conformité de la fosse septique ( il est juste indiqué de la faire vidanger pour la vente ( rdv pris pour le 24/04/2026)) l'acquéreur nous demande de faire venir un autre organisme pour confirmer la véracité du rapport fourni...

depuis le rdv chez le notaire, nous sommes " harcelés" d'appels et de messages par cet acheteur qui n'arrête pas de nous redemander d'autres infos (date du changement de la PAC par un professionnel que nous ne voulons pas vu le métier de mon conjoint) et plan ( électrique, chauffage, réseaux eaux de la maison)

Pouvons nous nous rétracter d'avec cet acheteur malgré l'offre d'achat signé?

D'avance merci de vos réponses

Belle journée

Bonjour,

Pouvons nous nous rétracter d'avec cet acheteur malgré l'offre d'achat signé?
Si c'est une vraie offre d'achat, qui répond à la définition légale, non, sauf aux conditions prévues dans ladite offre. Une offre acceptée engage les parties. L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Au vu de la complexité des transactions immobilières, beaucoup de proposition d'achat ou de vente ne sont pas de vraies offres (au sens juridique).

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040891

Mais vous n'êtes obligés à rien d'autre que ce qui est écrit dans l'offre.

Si elle est mal rédigée, vous pourrez assez facilement coincer l'acquéreur. Déjà la signature du compromis n'est pas obligatoire si elle n'est pas prévue dans l'offre. Donc vous pourrez exiger de passer directement à la signature de l'acte de vente.

Si en plus l'acquéreur veut recourir à un prêt mais ne l'a pas mentionné dans l'offre, c'est royal. Il est juridiquement engagé à acheter en payant comptant... mais comme vous êtes gentils, vous serez prêts à faire preuve de mansuétude et à le laisser se rétracter.

Faites examiner le papier par un notaire ou un avocat pour voir si elle correspond aux critères légaux. Et si malheureusement oui, voyez comment coincer l'acquéreur.

Dans une telle situation (offre sans compromis signé et acquéreur pénible), la bonne stratégie n'est généralement pas de chercher à casser l'offre. L'acquéreur parle systématiquement de vous mettre en justice parce que "l'offre est signée, la vente est parfaite, le vendeur est engagé". Il faut tordre le bras de l'acquéreur en faisant mine de vouloir le forcer à acheter aux conditions prévues dans son offre mal rédigée.

Et surtout, retenez la leçon : n'acceptez plus jamais une "offre", proposez à l'issur de la négociation d'aller signer un compromis chez le notaire.

__________________________
Modératrice

Bonjour,

Tout à fait d’accord avec ce qui précède.

Il ne faut jamais accepter formellement une offre d’achat. Il faut se contenter de répondre qu’on est disposé à discuter d’un contrat de vente.

Que dit exactement l’offre ? En quels termes l’avez-acceptée ?

La question se pose de savoir si votre acceptation de l’offre d’achat a conclu le contrat. On peut formuler deux hypothèses.

Dans l’hypothèse où vous en êtes resté au stade précontractuel, c’est tout simple. Vous pouvez vous contenter de dire à ces acheteurs que vous renoncez à leur vendre et que vous mettez fin à tout pourparler.

Dans l’hypothèse où l’acceptation de l’offre de vente vous engage, vous ne pouvez alors pas vous rétracter mais vous pouvez tout de même mettre fin aux pourparlers et aux nouvelles exigences de l’acquéreur en enfermant celui-ci dans le piège qu’il s'est lui-même tendu : si le contrat a été formé, vous êtes tenu de l’exécuter, soit, mais c’est alors le contrat seulement.

Tout d’abord rien ne vous oblige à accepter des conditions suspensives qui n’étaient pas déjà mentionnées dans l’offre. En particulier, si, dans son offre, l’acheteur n’avait pas annoncé qu’il soumettait son offre à la condition suspensive d’un accord de prêt, alors il devra acheter sans cette condition suspensive.

Ensuite, vous pouvez appliquer mot à mot l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation : Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, ... l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Dans votre situation cet acte est l’offre de vente à laquelle est jointe votre acceptation. Vous pouvez très bien le notifier à l’acheteur par lettre recommandée ou, mieux, par acte de commissaire de justice. L’acheteur aura ensuite dix jours pour se rétracter. Passé ce délai il sera engagé sans qu’il soit nécessaire de négocier un compromis. Vous pourrez passer directement à l’acte authentique. Vous n’aurez aucune obligation de répondre aux questions que vous posera l’acheteur ni d’accepter aucune exigence qui ne fût pas formulée dans l’offre. C’est avant qu’on discute, ce n’est pas après. Si cela ne convient pas à l’acheteur, qu’il se rétracte. Si cela lui convient, alors tout est parfait, il achète la maison comme elle est sans plus discuter.

Nota : la clause d’exonération des vices cachés est systématique dans les actes de vente. Votre acheteur se fait des illusions en la refusant.

Bonjour

Merci à vous deux pour vos réponses.

L'offre que nous avons signé stipule les clauses suspensives suivantes : 1° la vente préalable du bien de l'acquéreur ( compromis signé et signature acte authentique prévue le 25/06/26)
2° la conformité de l'assainissement ( lors de l'offre, nous attendions encore le rapport "définitif", rapport reçu et fosse conforme )
3° le changement de la PAC (sans précision que cela soit fait par un professionnel)

L'acquéreur ne va pas contacter d'emprunt, le paiement ne fera comptant. Lors du rendez vous pour la signature du compromis, notre notaire a voulu mettre la clause sur la caution et la notaire de l'acquéreur a dit qu'il n'a y avait pas car nous nous étions mis d'accord entre "bons voisins" sur le coup ( avant toutes les exigences demandées en sus) nous avons laissé tomber la caution, mais après tout ça pouvons nous la faire apparaitre sur le compromis?

d'avance merci.

Belle journée