Revente d'un viager occupé avec usufruit

> Immobilier

Posté le Le 23/11/2022 à 10:19
Bonjour,

Nous sommes 4 propriétaires en indivision d'un viager occupé avec usufruit. Ce viager comporte un ensemble de biens.
Un bien (terrain) parmi ce lot serait vendu. Il ne s'agit donc pas de l'habitation de l'usufruitier.
Lors de la vente du terrain, y aura-t-il un pourcentage de la valeur du bien (droit d'usufruit) qui reviendra à l'usufruitier ? Si oui, avez-vous une idée du pourcentage ?
La vente du lot avait été réalisée en viager, nous avons payé un bouquet et nous continuons à payer une rente.

D'avance merci pour vos réponses.

Bonne journée.

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Posté le Le 23/11/2022 à 12:55
Bonjour
Quel est l'âge du crédirentier ?

__________________________
Marck_ESP, Administrateur
Il est important (non-juristes surtout), d'étayer ses réponses par une référence aux textes qui les inspire, ou le lien vers un site officiel... Ni flaming, ni trolling ici, chacun doit respecter la CHARTE, notamment l'article 5.3, c'est pourquoi les forums sont modérés..

Posté le Le 23/11/2022 à 13:08
Bonjour,
Le crédirentier est une dame de 87 ans.

Posté le Le 23/11/2022 à 13:16
Bonjour Plefèvre,

1. La vente d'un bien démembré ne se conçoit que si toutes les personnes concernées sont d'accord, et l'usufruitier en fait partie.

2. Au moment de la vente, il y a répartition entre l'usufruitier et la 'masse' des nu-propriétaires selon les règles usuelles (article 669 du CGI).
Par exemple, si l'usufruitier a 85ans, sa part est de 20%
et avec 4 nus-propriétaires, leur part est aussi de 20% (80% divisé par 4).
Cette part s'applique tout autant au produit de la vente qu'aux frais associés.

Posté le Le 23/11/2022 à 13:42
Bonjour,

Merci à vous pour votre réponse.
Bien évidemment la vente se réalise avec l'accord de l'usufruitier, mais c'est plus pour anticiper les pourcentages, mais votre mail va dans ce sens merci.

Bonne journée à vous.

Posté le Le 23/11/2022 à 14:21
Re,

Citation :
mais c'est plus pour anticiper les pourcentages



Tout est là :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173/

Posté le Le 23/11/2022 à 14:46
Hello !

AGeorges, de quel droit un créditrentier peut-il percevoir une part de la vente partielle par les débirentiers de ce qu'il leur a vendu en viager...?

Et je ne vois pas ce qui obligerait à avoir son aval pour cette vente.

A+

PS suggestion de plusieurs lectures SGDG pour Plefevre : cherchez sur internet "Peut-on revendre un bien acheté en viager avant le décès du crédirentier ?"

Posté le Le 23/11/2022 à 15:46
@Henriri,

Citation :
AGeorges, de quel droit un créditrentier peut-il percevoir une part de la vente partielle par les débirentiers de ce qu'il leur a vendu en viager...?

Et je ne vois pas ce qui obligerait à avoir son aval pour cette vente.


Parce que si le bien est vendu, il ne pourra pas bénéficier de l'usufruit qui lui reste dessus.
Et comme, au jour de la vente, la part d'usufruit, même en cas de viager se détermine selon l'article 669 du CGI, on fait comme j'ai dit.
Comme pour un usufruit classique, le débirentier ne deviendra propriétaire qu'au décès du crédirentier (sans T). Leur part relative évolue au fil du temps, mais vous voudriez considérer qu'elle est nulle pour le crédirentier, ce qu'elle ne sera qu'à son décès.

Posté le Le 23/11/2022 à 16:29
Citation :
Et comme, au jour de la vente, la part d'usufruit, même en cas de viager se détermine selon l'article 669 du CGI, on fait comme j'ai dit.

La valeur donnée par l'usufruit par le CGI est une norme fiscale qui ne s'impose pas dans les contrats. La réalité économique peut s'apprécier plus finement.

Posté le Le 23/11/2022 à 18:15
(suite)

"Parce que si le bien est (partiellement) vendu, le créditrentier ne pourra pas bénéficier de l'usufruit qui lui reste dessus ?" Mais AGeorges la vente ne lui enlève pas son usufruit ni la rente, cette revente ne change rien à ses droits.

A+

Posté le Le 23/11/2022 à 18:43
Le contexte est un peu spécial. Le terrain serait vendu à la mairie pour qu'ils y fassent un projet. Nous sommes "obligés" de vendre car la mairie risque de mettre en avant le principe d'utilité publique et in fine de prendre le chemin de l'expropriation.

Posté le Le 23/11/2022 à 18:53
(suite)

Que ce soit la mairie qui souhaite vous acheter ce bien ne change rien à la problématique de cette perspective de revente partielle de biens achetés en viager par 4 débitrentiers.

A+

Posté le Le 23/11/2022 à 19:29
Oui Henriri vous avez raison.
Je ne sais pas au final si le crédirentier doit avoir une part ou non. Les 2 réponses s'entendent, mais s'opposent...

Posté le Le 23/11/2022 à 19:43
(suite)

Oui Plefevre vous avez deux sons de cloches (mais nous n'en sommes pas ).

N'empêche qu'en revendant un bien que j'ai acheté je ne vois pas comment mon vendeur initial toucherait une partie de ce que verse mon acheteur...

Comme je vous l'ai suggéré avez-vous cherché sur internet "Peut-on revendre un bien acheté en viager avant le décès du crédirentier ?". Vous trouverez plusieurs pages qui sont assez cohérentes (et qui n'évoquent pas de rétribution du crédirentier en cas de revente du bien viager par un débirentier).

A+

Posté le Le 23/11/2022 à 19:49
Oui j'ai pu regarder, et il est vrai que je n'ai pas vu ce point mentionné. Ce qui me fait douter c'est que l'un des débirentier a eu plutôt le son de cloche, via son notaire, qu'il était nécessaire de donner une part au crédirentier. Le notaire semble s'appuyer sur la "norme fiscale" évoquée précédemment par Nihilscio

Posté le Le 23/11/2022 à 20:03
@Henriri,

Citation :
Mais AGeorges la vente ne lui enlève pas son usufruit ...


Mais bien sûr que si.
Si un terrain qui fait partie de son usufruit initial, sur lequel le débirentier vient se promener tous les jours et cueillir des pâquerettes ou ramasser des pommes, est vendu, c'est la fin des promenades, des bouquets et des compotes. Il ne sera plus "chez lui" tant qu'il sera en vie. Il y a donc privation du droit à l'usufruit de ce terrain, laquelle doit être compensée selon les règles usuelles, sachant que l'on peut utiliser les règles du CGI, mais sans doute à juste titre, comme le dit Nihilscio, utiliser une règle un peu différente, si elle est contractualisée et acceptée.

Posté le Le 24/11/2022 à 07:01
Hello !

Désolé mais que "pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur d'une nue-propriété et de son usufruit soit déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément à un barème" tenant compte de l'âge de l'usufruitier ne répond pas à cette histoire de "revente partielle" du bien par celui qui a déjà vendu une fois ses biens en viager !

Essayons de simplifier le cas pour mieux l'analyser :
- Monsieur A possède une maison avec jardin.
- Il décide de vendre sa propriété en viager à monsieur B.
- Il perçoit un bouquet et commence à percevoir une rente viagère.
- A n'est plus propriétaire de ce bien mais l'usufruitier, il habite la maison, cultive son jardin, en cueille les pâquerettes ou les pommes...
- Plus tard B débirentier a des soucis d'argent et décide de vendre le bien qu'il a en viager.
- Il trouve un acheteur du viager, monsieur C, qui va lui verser un bouquet et prendre à sa charge la rente qui est due à monsieur A.
- C nouveau débirentier remplace l'ancien B mais n'acquière pas la jouissance du bien en viager à la place du créditrentier A.

>> En quoi monsieur A perdrait-il son usufruit ?
>> En quoi monsieur aurait-il droit au bouquet venant de monsieur C au détriment donc de monsieur B ?

Plefevre, si un autre débirentier a eu des infos d'un notaire il est sans doute nécessaire de les creuser et vous d'en demander à votre propre notaire.

A suivre...

Posté le Le 24/11/2022 à 13:17
Henriri,

Vous n'avez pas bien assimilé la situation.
A partir de votre 'plus tard', votre exemple ne correspond à rien.
Comme il a été dit, l'usufruit porte sur plusieurs biens dont un terrain séparé, certes, mais dont l'usufruit est réel.
Toutes les personnes concernées se mettent d'accord pour vendre ce terrain isolé. Il ne s'agit pas de viager mais de vente en toute propriété.
A partir de cette vente, le droit d'usufruit initial est tronqué, et un dédommagement doit s'en déduire.
La technique de base serait donc de prendre la valeur du terrain partiel, compte tenu de la distribution liée à l'usufruit pour évaluer la valeur de la perte et de dédommager l'usufruitier sur cette base (ou une autre base contractuelle comme a dit Nihilscio).

Il ne s'agit pas de modifier TOUTES les conditions du viager pour rétablir une seconde couche, pour laquelle, d'ailleurs, un principe similaire devrait être appliqué.
Vous semblez nier la valeur de l'usufruit, pourtant universellement reconnue ! Vous êtes un assassin de Crédirentier ! (c'est seulement quand le crédirentier est mort que l'usufruit passe à zéro).

Posté le Le 24/11/2022 à 14:45
(suite)

AGeorges vous m'accusez d'assassiner le crédit rentier mais un peu avant dans votre message c'est vous-même qui dites "A partir de cette vente, le droit d'usufruit initial est tronqué..."

En réalité je ne lui veux aucun mal puisque je lui garde sa rente complète, contrairement à vous qui la diminuez derechef en la compensant par un petit bouquet (de pâquerettes cueillies une dernière fois dans la parcelle en question ?).

Vous considérez que la parcelle qui serait vendue par les 4 débirentiers le seraient en pleine propriété, mais Plefevre ne l'a pas indiqué jusqu'à preuve du contraire.

Si tel est le projet alors le créditrentier a intérêt à bien réfléchir puisque sa rente va diminuer. Les 4 débirentiers ne peuvent pas lui réduire unilatéralement son usufruit réel actuel...

En tout cas vous je ne vois pas pour quelle raison vous pouvez dire qu' "A partir de mon 'plus tard', mon exemple (avec un seul débitrentier) ne correspond à rien" ! Vous ne pouvez pas réfuter qu'un débitrentier puisse se retrouver dans la panade et contraint de revendre un bien acheté en viager.

AGeorges pour m'éclairer dans ce cas essayez je vous prie de me dire comment se traiterait cette revente entre le débitrentier vendeur, le nouvel acheteur (devenant ou pas débitrentier ?) et l'actuel créditrentier ancien vendeur ?

Au plaisir.

Posté le Le 24/11/2022 à 18:42
@Henriri,
Dans un viager, il y a le bouquet, la rente et l'usufruit.
C'est cet ensemble qui fait le viager.
Vous voulez ignorer l'usufruit. C'est votre problème.

Dans tous les cas, si le bien est modifié, que c'est possible et légal, les composants 'actifs' du viager ne peuvent qu'être concernés et le crédirentier ne peut pas juste être privé d'une part de son usufruit sans en être indemnisé.

N'oubliez pas que, du fait de cette vente partielle, les débirentiers sont déjà partiellement remboursés de leur investissement, alors que la rente n'a pas encore été payée en totalité et que l'usufruitier est encore vivant. Le fait de payer la rente, sans modification, jusqu'au bout est ce qui leur confère le statut de propriétaire sur le bout de terrain vendu. Disons qu'ici, du fait de la particularité du système du viager, de l'usufruit, ..., ils ont anticipé leur statut de propriétaire avec l'accord de l'usufruitier.
Cela ne peut pas les dispenser de payer la rente prévue, et non modifiée, jusqu'au bout.

Quant à votre exemple de viager sur un autre viager, posez la question de façon indépendante, et si j'ai du temps, je tâchera d'y répondre. Ce n'est pas le sujet de ce fil.

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