Emprise au sol

Bonjour
J'ai 2 questions
Je vais vendre prochainement 2 parcelles A et B contiguës dont je suis le seul propriétaire. A va naître d'une DP avec division parcellaire
1) La parcelle A constructible de 300 m2 et la parcelle B en zone agricole de 300 m2 constitue t elle une unité foncière au sens de l'urbanisme ?

2) Il est écrit dans le PLU "ARTICLE UB 9. Emprise au sol
Dans l’ensemble de la zone, l’emprise au sol totale des constructions ne peut excéder 50% de l’unité foncière,
sauf pour les constructions à usage d’équipement collectif pour lesquelles l’emprise au sol n’est pas
réglementée. "
L'acheteur pourra t il prendre 50 % des 600 m2 ( A+ B ) pour déterminer la surface de plancher maximum autorisée ?
Qu'en pensez vous ?
Je me pose la même question pour la surface minimum de 30% à végétaliser "ARTICLE UB 13. Espaces libres et plantations
Les surfaces laissées libres de toute construction ainsi que les aires de stationnement doivent être aménagées
et plantées d’arbres ou arbustes d’essence locale..."
Pour toute nouvelle construction, les espaces végétalisés doivent couvrir un minimum de 30% de l’unité
foncière.
Merci pour ce que vous faites...
Cdlt

Bonjour Merlin,



Je n’ai pas compris cette phrase.


L’unité foncière, c’est pour les impots, pour voir si une meme personne va etre " imposée " sur une mm TF parce propriétaire de plusieurs parcelles continues.


L’urbanisme étudie le projet avec les éléments du projet fournis et du plu.

Bonjour

Je reformule : La parcelle A va être créer suite à une division parcellaire

Du coup, avez vous une réponse sur le point 2)
Est ce que la surface du terrain agricole est aussi prise en compte pour le calcul de la surface de plancher maximale et de la surface minimale végétalisée du projet?
Vous en remerciant par avance

Cdlt

Bonjour,

L'unité foncière est définie comme la totalité des parcelles contiguës appartenant au même propriétaire, ou à la même indivision (CE 27/06/2005 n°264667).
Donc si vous cédez A à un propriétaire différend de B, il y aura deux unités foncières.

De plus, les règles du PLU de chaque zone s'appliquent sur le terrain qu'elles couvrent.
Donc l'emprise au sol de la zone U s'apprécie au regard de la surface de la parcelle A, et l'emprise au sol de la zone agricole s'apprécie au regard de la parcelle B. Étant entendu que l'emprise au sol détermine la surface maximale d'occupation sur le sol et non pas la surface de plancher, qui est définie à l'article R.111-22 du code de l'urbanisme.

Ah okay.

J’avais compris que vous vendiez A et B a la meme personne.

Je crois que Al Bundy vous a répondu.
Bonne journée

Bonjour
Merci pour votre réponse

"Oui " Les parcelles A et B appartiendront à un même propriétaire.

Ok . J'ai compris qu'étant donné que les parcelles A et B sont dans une zone différentes,seule la surface de la A sera prise en compte pour le calcul de l'emprise au sol pour l'ensemble du projet ( puisque B est en agricole ).Soit 150 m2 max d'emprise sur une unité foncière de 600 m2.

Qu'en est il pour la surface minimale d'espace vert ?
"ARTICLE UB 13. Espaces libres et plantations
Les surfaces laissées libres de toute construction ainsi que les aires de stationnement doivent être aménagées
et plantées d’arbres ou arbustes d’essence locale..."
Pour toute nouvelle construction, les espaces végétalisés doivent couvrir un minimum de 30% de l’unité
foncière. "
Ici, sur le PLU il n'y a pas de restriction marqué pour la zone ...est ce aussi pareil ?
Merci à vous
Cdlt

L'application ne change pas : la zone U s'applique sur la partie de terrain qu'elle couvre, la zone Agricole s'applique sur sa partie de terrain.



Dans ce cas pourquoi diviser le terrain ? Pourquoi déposer une déclaration préalable de travaux ?

La parcelle A de surface 300 m2 vient d'une parcelle mère C et la parcelle B de surface 300 m2 vient d'une autre parcelle mère D.
Je vais vendre les 2 parcelles A et B pour que l'acheteur est un terrain d'agrément avec la B placée au sud . Au nord il y a la A pour la construction .
Ok , j'ai compris que la surface de la B ( agricole ) n'était pas pris en compte pour les calculs d'emprise au sol et surface d'espace vert min ( même si la A et la B forment une seule unité foncière )
Merci beaucoup

Cdlt

Ceci n’est pas certain car il y a des zones U qui débordent sur de l’agricole et des zones constructibles aussi.

Une parcelle peut aboir une surface constructible plus petite que sa surface en U et avoir en plus une surface en A.
Avez vous vérifié sur geoportail la réelle situation des parcelles mères ?
Les divisions parcellaires sont déjà faites ?

( autre detail, on peut demander la réunion de 2 parcelles mais uniquement si rlles sont sur le même secteur)

Bonjour,
Qu'il y ait une seule parcelle ou bien 2 parcelles contigües appartenant à une même personne ne change rien : c'est bien une seule unité foncière au sens fiscal et urbanisme.

Réunir A et B ne changera pas leur statut de constructible d'une part et agricole d'autre part.

Sur quel texte vous appuyez vous pour l'affirmer ?

Bonjour

Ok.Si je comprends bien, je ne suis pas plus avancé alors . l'acheteur n'aura pas plus d'emprise au sol s'il y a réunification des 2 parcelles A et B ...
Merci à vous
Cdlt

Bonsoir
Al bundy,
Je ne connais pas le texte mais
pour demander gratuitement au CDIF la réunion des parcelles contiguës avec même propriete, c’est le formulaire 6505-SD.

Bonjour
Ok.Si je comprends bien, je ne suis pas plus avancé alors . l'acheteur n'aura pas plus d'emprise au sol s'il y a réunification des 2 parcelles A et B ...
Merci à vous
Cdlt

Merlin bonsoir,
On ne peut pas bous répondre de facon certaine sur votre cas précis, si on n’a pas plus d’éléments.
( au minimum, un plan des parcelles A et B avec les zones d’urbanisme).

On peut consulter cela sur groportail)

Si j’ai bien compris , la A est issue de division et la B aussi ?

Avec le numero de parcelle, vous pouvez voir si elles appartiennent a la mm section.
Si oui, demande de les réunir en une seule.

Ça changera la surface sur laquelle on applique le % du titre du fil.
Al Bundy dit que c’est sur la surface de la parcelle que l’urbanisme raisonne.


((Merlin citant le PLU disait sur la surface de l’unité fonciere . Je penchais pour cette version des faits , on voit tellement de maison construire a cheval dur une limite parcellaire au cadastre )

Il reste possible de demander à la mairie un certificat d'urbanisme, vous saurez ainsi ce qui est possible ou pas.
Mais découper et réunir pour outrepasser le PLU sera sans doute assez mal vu.

Bonsoir

Merci à vous pour vos avis/conseils.
Je vais certainement prendre rdv avec la mairie pour trancher ( qui posera la question au service urbanisme de l'agglo ... )
Bonne soirée
Cdlt

Bonsoir,

Je ne pense pas que Merlin veuille outrepasser le PLU.
Je crois qu’il veut plutôt savoir ce qu’il vend pour bien informer les acquéreurs potentiels.

Si les divisions parcellaires ne sont pas encore faites , il n’est pas interdit a Merlin de se renseigner sur la meilleure facon de diviser/créer nouvelle(s) parcelle(s) pour optimiser la vente.

Bonsoir

Vous avez raison Clipper. C'est exactement mon idée.
Ma question est je pense importante surtout quand il est question de petite surface constructible ... C'est la première question que je poserai à un acheteur en tout cas.
Mais j'ai l'impression que c'est une question d'interprétation, même par des spécialistes de l'urbanisme.
Mon géomètre botte en touche. Je vais essayer d'avoir l'info au près de la mairie.
Merci beaucoup

Cdlt

L'acquéreur peut aussi se renseigner directement à l'urbanisme pour valider son projet. C'est d'ailleurs conseillé.