Problème toiture voisin

Bonjour,

J’ai un litige avec mon voisin concernant une partie de ma toiture qui se trouve dans son hangar.

Ma maison a environ 100 ans. À l’origine, ma maison et le bâtiment voisin faisaient partie d’une même propriété. J’ai retrouvé un acte notarié indiquant que le mur séparant les deux bâtiments est mitoyen.

Une partie de ma toiture dépasse d’environ 1 mètre dans le hangar voisin. Cette situation existe depuis très longtemps. Il y a 3 ans, j’ai refait ma toiture en remplaçant uniquement les tuiles, les liteaux et les contre-liteaux, sans modifier la forme du toit ni son débord.

Mon voisin a acheté sa propriété il y a environ 6 ans. Aujourd’hui, il souhaite refaire entièrement son hangar et me demande de payer la moitié des travaux, soit environ 5 000 €.

Son devis comprend :

* le retrait des plaques amiante ;
* la pose d’une nouvelle couverture ;
* le remplacement de plusieurs éléments en bois.

Sur les photos, on peut voir que le mur en bois de son hangar est très ancien et fortement dégradé à plusieurs endroits. Certaines planches sont fendues, déformées ou présentent des espaces importants. Il est possible que de l’eau s’infiltre par ces ouvertures, mais je ne sais pas si les dégradations proviennent d’un défaut d’entretien, de l’ancienneté du bâtiment ou d’éventuels débordements de la gouttière lors de fortes pluies.

Mon voisin affirme que lorsque j’ai refait ma toiture il y a 3 ans, j’aurais dû arrêter le toit au niveau du mur mitoyen et que je dois donc participer à la rénovation complète de son hangar.

Mes questions sont les suivantes :

* Le fait d’avoir remplacé les tuiles m’obligeait-il à modifier une toiture ancienne existante ?
* Mon voisin peut-il m’obliger à supprimer la partie de toiture qui dépasse dans son hangar ?
* Peut-il me réclamer la moitié du coût total de la rénovation de son hangar ?
* Le fait que les deux bâtiments aient appartenu à la même propriété à l’origine a-t-il une importance juridique ?

Merci d’avance pour vos avis.

Bonjour, bienvenue

Je vous invite à voir un avocat, qui pourra défendre votre dossier. Pour moi, la seule chose que votre voisin pourrait vous demander de partager (à hauteur de 50 %), ce sont les frais de réparation spécifiques au mur mitoyen... SI CE MUR NECESSITE des travaux de consolidation ou d'enduit.

En effet, l'histoire d'une propriété joue un rôle crucial.
Dans votre cas,
-Vous avez réalisé ce que l'on appelle des travaux d'entretien à l'identique. Le droit français n'impose absolument pas de détruire ou de modifier une configuration architecturale existante.
- Comme vos deux bâtiments ne faisaient qu'une seule et même propriété à l'origine, c'est le propriétaire initial qui a configuré le toit de cette manière avant de diviser le terrain. Le Code civil considère que cette configuration crée automatiquement une servitude de surplomb lors de la division.
- La maison ayant 100 ans, cette situation existe "depuis très longtemps" (plus de 30 ans) et bénéficie de la prescription acquisitive d'une servitude de vue ou de surplomb.
Votre voisin, bien qu'il ait acheté il y a 6 ans, a acheté le bien avec ses servitudes existantes. Il ne peut pas exiger que vous coupiez votre toit et ne peut pas vous réclamer la moitié du coût total de la rénovation de son hangar ?

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Marck, Administrateur
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Bonjour,

Si votre toit empiète sur le fonds voisin depuis plus de 30 ans, il y a prescription comme expliqué dans la réponse précédente.

Se pose la question des eaux de pluie recueillies par ce toit: si elle tombent chez votre voisin, c'est interdit par l'article 681 du Code civil (Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin).

Cordialement

Ce qui m’inquiète surtout, c’est qu’on m’oblige à modifier ou à démolir la partie de la toiture qui dépasse chez mon voisin, ou qu’un expert soit mandaté pour exiger son retrait.

Comme je l’expliquais, la maison a environ une centaine d’années. Le hangar a été construit bien plus tard, environ quarante ans après. À l’époque, la maison et le hangar appartenaient au même propriétaire et formaient un seul ensemble.

Lors de la vente, il était prévu qu’il y ait un mur mitoyen, mais rien n’était précisé concernant la toiture. C’est justement ce point qui me préoccupe, car ma toiture dépasse d’environ un mètre sur sa propriété.

Il me semble qu’il existe une règle juridique liée à la « destination du père de famille », mais je ne sais pas si elle s’applique dans ce cas.

Merci à tous pour vos avis et vos éclaircissements.

Rebonjour,

L'article 693 du Code civil dispose:

"Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude".

Pouvez-vous prouver que le toit empiétait sur le hangar avant la division ?: si vous pouvez le prouver alors, je ne sais pas ce qu'en pensent les autres bénévoles, mais il semblerait que vous bénéficiez de cette servitude de surplomb (ou d'empiètement)


Vous n'avez pas répondu sur les eaux pluviales !

Cordialement

Concernant les eaux pluviales, il n’existe actuellement aucun problème à ma connaissance. La situation est la même depuis plusieurs décennies, sans qu’aucun désordre ou dommage n’ait jamais été signalé.

Cela étant, je suis parfaitement conscient de mes obligations. Si un écoulement des eaux pluviales devait causer une gêne ou si une fuite apparaissait, je prendrais naturellement les mesures nécessaires pour y remédier et ferais intervenir un professionnel si besoin.

Pour le reste, il me semble important de rappeler que la configuration actuelle résulte de l’état d’origine des lieux. Comme je l’expliquais, la maison est beaucoup plus ancienne que le hangar. Celui-ci a été construit plusieurs décennies après la maison, alors que les deux bâtiments appartenaient au même propriétaire. La toiture existait donc avant la construction du hangar et sa configuration n’a jamais été modifiée depuis.

Les photographies aériennes anciennes permettent d’ailleurs de constater que seule la maison existait initialement, le hangar ayant été édifié ultérieurement autour de celle-ci. On distingue également que la charpente et la toiture sont d’origine.

C’est précisément pour cette raison que je m’interroge sur l’application de la destination du père de famille évoquée à l’article 693 du Code civil : le surplomb et les caractéristiques de la toiture existaient avant la division des fonds et semblent avoir été maintenus lors de celle-ci.

Donc, selon moi, vous répondez aux critères de l'article 693 du Code civil et votre voisin n'a donc rien à réclamer.
A voir ce que disent les autres bénévoles

Et je cite l'article 692 du même Code (au cas où le voisin dirait qu'il n'y a rien d'écrit concernant cette servitude):

"La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes."

Le surplomb de votre toit est une servitude continue et apparente.

Cordialement